¿Por qué Sareb trabaja con gestores especializados y cómo adjudica sus contratos?

La gestión de un volumen tan importante de activos como el que posee Sareb (más de 28.000 M€. en la actualidad), su dispersión geográfica y su diferente tipología hacen la gestión profesional de los mismos sólo pueda llevarse a cabo a través de operadores especializados.

Entre los activos que componen la cartera de Sareb se encuentran, por un lado, préstamos impagados de promotores que la compañía gestiona con el objetivo de recuperar el mayor importe posible de la deuda y, por otro, inmuebles de diferente clase: viviendas, garajes, trasteros, suelos, oficinas, locales comerciales, activos industriales y logísticos, hoteles…

¿Cómo gestiona y vende Sareb? ¿Lo hace directamente o a través de operadores especializados?

El modelo operativo de la compañía se basa en la gestión de los activos por proveedores especializados o por Sareb en función de la estrategia asignada a cada uno de ellos.

Entre 2014 y 2022 la gestión y venta de los activos de la compañía se realizó a través de Altamira, Haya Real Estate, Servihabitat y Solvia. Desde mediados de 2022, y ante el vencimiento de los contratos anteriores, Hipoges y Anticipa-Aliseda se encargan de la gestión de préstamos y de la comercialización de inmuebles en el mercado minorista.

En paralelo, la compañía se apoya en Serviland para los trámites de gestión urbanística y trabaja con Domo en la terminación de obras en curso. Además, la gestión de la promotora de vivienda nueva Árqura Homes -compañía participada por Sareb- se lleva a cabo a través de Aelca.  Por otro lado, la compañía trabaja con Sogemedi y Gesocin, operadores especializados en vivienda social y asequible que, liderados por Servihabitat, realizan la interlocución y acompañamiento de las familias vulnerables que residen en inmuebles de Sareb.

¿Por qué ha elegido Sareb a otros operadores especializados en 2022?

Sareb lanzó en 2021 y culminó en 2022 un proceso de licitación para seleccionar a unos nuevos servicers generalistas -Proyecto de Simplificación del Modelo Operativo (SMO)- ante el vencimiento en junio de 2022 de los contratos firmados bajo el modelo ‘Íbero’ (2014) con Altamira, Servihabitat y Solvia y del rubricado en 2019 con Haya en el marco del Proyecto Esparta.

De este proceso competitivo salieron elegidos Aliseda-Anticipa e Hipoges.

Con la licitación de esos servicios, además, la compañía pretendía rebajar significativamente su gasto sin mermar la calidad del servicio, limitar las inversiones difíciles de recuperar -como las tecnológicas- para una compañía con una vida temporal limitada, evitar futuras dependencias de servicers y simplificar su modelo operativo con la reducción del número de operadores contratados.

¿Qué servicios prestan los servicers generalistas?

Prestan servicios destinados a la administración y venta de activos de la cartera de la compañía. Cabe destacar que los servicers ejecutan las tareas siguiendo las instrucciones de Sareb. Entre sus labores destacan la comercialización de préstamos e inmuebles y el desarrollo de tareas relacionadas con la gestión del inventario de los mismos.

¿Puede el servicer gestionar a su criterio la cartera de activos de Sareb?

No. Sareb no delega en los operadores especializados ninguna de las decisiones críticas sobre sus activos, como son las que tienen que ver con la elaboración de su plan de negocio; el establecimiento de precios de alquiler, venta, operaciones de dación en pago, pujas de subastas o cesiones de remate; la aprobación de operaciones de venta; la definición de criterios de administración, mantenimiento y comercialización de los inmuebles y préstamos; y la aprobación de cualquier inversión o gasto en activos por importe superior a una determinada cantidad.

¿Cómo se ha desarrollado el proceso de adjudicación?

En junio de 2020 el Consejo de Administración de Sareb aprobó las características de la licitación y, entre otros, la contratación de los asesores externos, legal, económico y de auditoría que darían soporte a la misma. El proceso ha contado en todo momento con la auditoría externa e independiente de Marzars.

Sareb solicitó información a más de una decena de compañías de servicios inmobiliarios y, tras el análisis de la misma, invitó a seis empresas a participar en el proceso -cinco de las cuáles ya habían trabajado con Sareb-. Todos los candidatos debían poseer una probada capacidad para la gestión de porfolios con una dimensión superior a los 10.000 millones de euros.

A la hora de valorar a los participantes, la compañía ha tenido en cuenta aspectos técnicos y económicos.

Una vez estudiadas las valoraciones de las ofertas recibidas en la primera fase, el Consejo de Administración de Sareb, a propuesta de su Comité de Dirección, decidió descartar al candidato con menor puntuación.

En el marco de la segunda fase los candidatos volvieron a enviar ofertas vinculantes y el Consejo de Administración de la compañía decidió adjudicar los contratos a Hipoges y a Aliseda-Anticipa, como participantes con la mejor puntuación del proceso.

¿Qué beneficios aportaba la licitación y posterior contratación de estos servicios para Sareb?

La selección de operadores bajo el nuevo modelo operativo permitirá a Sareb alcanzar un ahorro significativo respecto a los contratos de servicing y otras subcontrataciones firmadas en 2014 y 2019. En concreto, el recorte de gasto estimado se cifra en más de 150 millones de euros en tres años. Estos ahorros tienen en cuenta no sólo los contratos de servicing, sino toda la estructura de costes asociada a cada contrato (perímetros comparables de servicios).

Además, este proyecto redundará en la simplificación de la estructura operativa de Sareb, que tendrá un mayor poder de decisión sobre la operación de los activos al ceder menos decisiones de gestión que en los contratos de 2014.

¿Cómo se ha garantizado la integridad del proceso?

Como se ha mencionado anteriormente, el Consejo de Administración de Sareb, a propuesta del Comité de Dirección, contrató una auditoría externa continuada para el proceso. El adjudicatario de este servicio, Mazars Auditores, fue elegido tras aplicar el Procedimiento de Compras de Sareb.

El auditor externo ha emitido un informe certificando que el proceso ha cumplido todas las normas generales de la compañía y las específicas aprobadas por el Consejo de Administración para esta licitación.

Los procedimientos seguidos por Sareb cumplen e incluso exceden las mejores prácticas de cualquier sociedad cotizada. Estas normativas son las aplicables en la fecha de lanzamiento del proceso y son compatibles con lo dispuesto en el RDL 1/2022.