La adjudicación de los nuevos contratos de servicing de Sareb

**¿Por qué la compañía necesita servicers especializados?**

La gestión de un volumen tan importante de activos como el que posee Sareb (más de 28.000 M€. en la actualidad), su dispersión geográfica, su diferente tipología y el carácter temporal de la compañía hacen que la gestión profesional de su porfolio sólo pueda llevarse a cabo a través de una estructura subcontratada con operadores que tengan capacidad de gestionar una gran escala de activos.

Entre 2014 y 2022 la gestión y venta de los activos de la compañía se realizó a través de los servicers inmobiliarios Altamira, Haya Real Estate, Servihabitat y Solvia, de acuerdo con el resultado de las licitaciones realizadas por la compañía en los años 2014 y 2019. Ante el vencimiento de los contratos anteriores, en el año 2021 la compañía ha actualizado su modelo de subcontratación, estableciendo:

Que los activos destinados a la venta serán operados por servicers con capacidad de gestionar una alta escala de activos. Como resultado de un concurso iniciado en 2021, las compañías Anticipa-Aliseda e Hipoges han resultado adjudicatarias de este servicio
Que los activos destinados a desarrollo inmobiliario (desarrollo de suelo, finalización de obras en curso y promoción inmobiliaria) se gestionarán a través de una estructura de proveedores especializados en esta materia. La compañía ya disponía desde 2018 de una alianza para realizar edificación residencial a través del vehículo Árqura Homes. Y como resultado de licitaciones celebradas en 2021 posee un proveedor especializado en gestión urbanística (Serviland), y otro para la finalización de obras en curso (Domo)
Que las viviendas destinadas a alquiler asequible y social serían gestionadas por un proveedor específico. Como resultado de un proceso de licitación arrancado en 2021 y finalizado en abril de 2022 la compañía Servihábitat proveerá este servicio.

De acuerdo a lo anterior, el mapa de proveedores principales de Sareb es actualmente el siguiente:

Es preciso remarcar que las decisiones sobre qué activos se destinan a la venta, desarrollo inmobiliario o vivienda en alquiler asequible o social recaen sobre Sareb, sin intervención alguna de los anteriores proveedores.

**¿Qué servicios prestarán, por tanto, los servicers generalistas (Hipoges y Anticipa-Aliseda) que gestionan la cartera de activos destinada a la venta?**

Realizarán tareas de carácter operativo. La capacidad de decisión sobre el patrimonio de Sareb se mantiene dentro del ámbito de decisión de la compañía.

Las principales tareas operativas subcontratadas son:

Realizar la gestión operativa del porfolio de préstamos impagados.
Coordinar los procesos de recuperación amistosa, judicial y concursal de la cartera de préstamos impagados.
Realizar la actividad de comercialización de préstamos, bajo los precios y condiciones decididos por Sareb.
Coordinar y supervisar la actividad de saneamiento jurídico, técnico, el mantenimiento y administración del parque inmobiliario de Sareb destinado a la venta.
Coordinar todas las tareas de saneamiento jurídico y técnico de los activos.
Realizar la actividad de comercialización de activos inmobiliarios, bajo los precios y condiciones decididas por Sareb.

¿Qué actividades no realizarán estos proveedores?

Estos proveedores no realizarán las citadas actividades de desarrollo inmobiliario y gestión de alquiler asequible y social, y además no tomarán determinadas decisiones que Sareb no delega en proveedores, como las siguientes:

Decisión de la estrategia de los activos (qué activos se venden, cuáles se desarrollan antes de venderse para optimizar su precio, criterio para destinar activos a alquiler asequible o social).
Establecimiento de precios de venta de los activos.
Establecimiento de las condiciones de venta de los activos.
Decisión de venta de los activos, salvo aquellas ofertas que se reciban al precio aprobado por Sareb y, además, tengan menos de un determinado importe y hayan cumplido los criterios de publicidad en la venta decididos por Sareb, caso en el que el servicer puede avanzar con la operación.
Decisión sobre determinadas subcontrataciones que en el ámbito de los contratos firmados en 2014 y 2019 sí se decidían en el servicer.

¿Cómo se ha desarrollado el proceso de adjudicación de este servicio que finalmente ha sido concedido a Anticipa – Aliseda e Hipoges?

En junio de 2020, ante el vencimiento de los contratos de servicing firmados en 2014 y 2019, el Consejo de Administración de Sareb aprobó las características de la licitación y además la contratación de los asesores externos, legal, económico y de auditoría que darían soporte a la misma. El proceso ha contado en todo momento con la auditoría externa e independiente de Marzars. Es preciso remarcar que el proceso ha seguido la normativa aplicable a Sareb a la fecha (recordemos que la compañía tenía mayoría de capital privado tanto en el momento de arranque del proceso como en el momento de la decisión de adjudicación). El proceso ha cumplido con los estándares de concurrencia y publicidad requeridos en la normativa de Sareb aplicable a la fecha, que supera los estándares habituales en el sector corporativo empresarial.

De acuerdo con el criterio aprobado por el Consejo de Administración, y dado que los servicios objeto de licitación debían operar sobre un porfolio destinado a la venta -no el conjunto de la cartera de Sareb- de dimensión superior a 25.000 millones de euros, todos los candidatos que participaran en el proceso debían poseer una probada capacidad para la gestión de porfolios con una dimensión superior a los 10.000 millones de euros. Siguiendo esta premisa, Sareb solicitó información a una amplia gama de compañías de servicios inmobiliarios y, tras el análisis de la misma, invitó a las seis empresas que operan en España y que cumplían el anterior criterio para participar en el proceso.

La compañía elaboró y trasladó por escrito a los participantes unos requerimientos de servicio y estableció y aprobó en sus órganos de gobierno los criterios técnicos y económicos que se iban aplicar para valorar las ofertas que se recibiesen de los candidatos. También de forma anticipada, estableció que el proceso constaría de dos fases, donde fruto de la primera (en la que se valorarían las características técnicas y económicas de la oferta) se establecería un primer corte de candidatos. El carácter competitivo del proceso con sus dos fases permitiría incentivar la recepción de ofertas más económicas y optimizar las ofertas técnicas en favor de los intereses de Sareb.

Una vez estudiadas las valoraciones de las ofertas recibidas en la primera fase, en noviembre de 2021 el Consejo de Administración de Sareb, a propuesta de su Comité de Dirección, decidió descartar al candidato con menor puntuación.

En el marco de la segunda fase, en la que se valoraban aspectos económicos y técnicos, los cinco candidatos todavía participantes en el proceso volvieron a enviar ofertas vinculantes y el Consejo de Administración de la compañía decidió adjudicar en febrero de 2022 los contratos a Hipoges y a Aliseda-Anticipa, como participantes con la mejor puntuación del proceso.

¿Qué beneficios aportará esta licitación y posterior contratación de estos servicios para Sareb?

La selección de operadores bajo el nuevo modelo operativo permitirá a Sareb alcanzar ahorros estimados de más de 150 millones de euros en tres años respecto a los contratos de servicing y otras subcontrataciones firmadas en 2014 y 2019. Estos ahorros tienen en cuenta no sólo los contratos de servicing, sino toda la estructura de costes asociada a cada contrato (perímetros comparables de servicios). Adicionalmente, respecto a los contratos anteriores, los contratos resultantes de esta licitación tienen unas tarifas con un mayor componente variable y menor componente fijo, de tal manera que Sareb incurrirá en gastos de servicing solo en la medida en que la compañía venda activos y, por tanto, genere ingresos para cumplir con su objeto social.

Por otra parte, desde el punto de vista técnico también aportará otras mejoras:

Estructura territorial específica para Sareb por parte de los proveedores.
Mayor capacidad de control por Sareb respecto a contratos anteriores de la cadena de subcontratación del servicio y de las redes comerciales.
Mayor simplificación y reducción de coste de la estructura interna de Sareb.

¿Cómo se ha garantizado la integridad del proceso?

Como se ha mencionado anteriormente, el Consejo de Administración de Sareb, a propuesta del Comité de Dirección, contrató una auditoría externa continuada para el proceso con el objetivo de reforzar las garantías del mismo. El adjudicatario de este servicio, Mazars Auditores, fue elegido tras aplicar el Procedimiento de Compras de Sareb.

El auditor externo ha emitido un informe certificando que el proceso ha cumplido todas las normas generales de la compañía y las específicas aprobadas por el Consejo de Administración para esta licitación.